Las 6 cláusulas que revisamos siempre en un contrato de alquiler
La mayoría de los conflictos de alquiler que llegan al despacho estaban ya escritos en el contrato. Estas son las seis cláusulas donde miramos primero.
1. Fianza y garantías adicionales
La fianza legal es de una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto del de vivienda. Cualquier garantía extra —depósito, aval o meses adelantados— es negociable, pero tiene un límite en arrendamientos de vivienda habitual de hasta cinco años.
Revisamos también dónde se deposita: en Galicia la fianza debe ingresarse en el Instituto Galego da Vivenda e Solo, y no hacerlo puede tener consecuencias para el arrendador.
2. Duración, prórrogas y desistimiento
Aquí se juega la estabilidad: hasta cinco años de prórroga obligatoria si el arrendador es persona física (siete si es sociedad) y tres años de prórroga tácita posterior.
- Cuándo puede el inquilino desistir (a partir de seis meses, con 30 días de preaviso).
- Si se ha pactado indemnización por desistimiento y en qué cuantía.
- Si el arrendador se reserva la recuperación por necesidad de vivienda, que debe constar expresamente.
3. Obras, conservación y reparaciones
Las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable son del arrendador; los pequeños desgastes por uso, del inquilino. El problema aparece cuando el contrato invierte esa regla con una cláusula genérica.
Una cláusula que traslade al inquilino todas las reparaciones, incluidas las estructurales o de instalaciones, suele considerarse nula en arrendamiento de vivienda.
4. Cesión, subarriendo y convivientes
Si el inquilino puede subarrendar habitaciones o dar de alta un negocio en la vivienda debe estar dicho. En pisos compartidos conviene además decidir si hay un solo contrato con responsabilidad solidaria o contratos separados por habitación.
5. Gastos, IBI y actualización de renta
El reparto de gastos generales, comunidad, IBI y tasa de basuras debe quedar por escrito y estar determinado por su importe anual. Sin ese detalle, la cláusula se cae.
Para la actualización de la renta hay que fijar el índice de referencia; si no se pacta nada, la renta no se actualiza.
6. Penalizaciones e intereses de demora
Recargos automáticos desproporcionados por un día de retraso, intereses muy por encima del legal o cláusulas que permiten resolver el contrato al primer impago sin requerimiento son las que más discutimos.
Nuestra recomendación práctica: un recargo razonable, un requerimiento previo por escrito y un plazo corto de subsanación. Protege igual y aguanta mucho mejor si hay que ir a juicio.
¿Vas a firmar un alquiler esta semana?
Mándanos el contrato y te devolvemos un informe con las cláusulas problemáticas y la redacción alternativa. Primera valoración sin coste.
